فيتو تنفرد بنشر التعديلات الجديدة لآليات تخصيص الأراضي الاستثمارية - النيل نيوز

حصلت «فيتو» على نص التعديلات الجديدة التي أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بشأن آليات تخصيص الأراضي الاستثمارية بالمدن الجديدة، والتي شملت ضوابط جديدة لطرح الأراضي للشركات المصرية والأجنبية، إلى جانب أنظمة السداد النقدي والعيني، وخصم المستحقات، والتخصيص لكبار المطورين والمستثمرين.

وتضمن خطاب صادر عن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، برقم 22526 بتاريخ 26 أغسطس 2026، ومرفق بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم 217 بتاريخ 10 أغسطس 2026، الضوابط والإجراءات الجديدة المقرر العمل بها في مختلف آليات تخصيص الأراضي الاستثمارية.

التقديم الإلكتروني للأراضي للشركات المصرية

ووفقًا للضوابط الجديدة، يتم طرح الفرص الاستثمارية للشركات المصرية بنظام البيع بالجنيه المصري، وكذلك بنظام الترخيص بالانتفاع، من خلال بوابة خدمات المستثمرين إلكترونيًا.

وتلزم الهيئة المستثمر أو صاحب الشركة أو الممثل القانوني لها بإنشاء الحساب والتقدم بنفسه، مع حظر استخدام التوكيلات أو التفويضات في تقديم الطلبات. كما يتعين تسجيل بيانات الشركات ورفع مستنداتها على البوابة وتحديث الحسابات القديمة.

وتُتاح الفرص الاستثمارية خلال الفترة من اليوم الأول وحتى يوم 15 من كل شهر، على أن تتضمن بيانات كل فرصة المساحة والنشاط وسعر المتر، بينما يلتزم المستثمر بتقديم الطلب والمستندات إلكترونيًا خلال المدة المحددة.

وتبلغ المصروفات الإدارية 10 آلاف جنيه غير مستردة لكل فرصة، إلى جانب سداد مقدم الثمن والمصاريف المقررة، بينما يشترط ألا يقل العرض المالي المقدم من الشركة عن زيادة قدرها 10% على السعر المعلن من الهيئة، وتتم المفاضلة إلكترونيًا دون كشف العروض المالية للشركات المتنافسة.

ويُسمح للمستثمرين بالعدول عن طلب التخصيص في يوم 16 من شهر الطرح فقط، فيما تمتد فترة المراجعة والمفاضلة من يوم 17 من شهر الطرح وحتى يوم 17 من الشهر التالي.

وفي حال تساوي العروض المالية، تتم إعادة إدراج العروض إلكترونيًا أمام الشركات المتساوية لإتاحة تقديم عرض مالي أعلى، دون عقد جلسة حضورية.

ضوابط مشددة للمستندات والالتزام

وشددت الهيئة على أنه في حال ثبوت عدم صحة المستندات المقدمة، يتم خصم كامل قيمة مقدم الثمن أو التأمين الابتدائي، مع اتخاذ الإجراءات القانونية وحظر الشركة أو أي من مؤسسيها من التقدم لفرص أخرى.

كما يتم خصم 50% من مقدم الثمن إذا لم تلتزم الشركة الفائزة بتقديم المستندات المطلوبة في المواعيد المحددة أو تقدمت بطلب عدول بعد الفوز.

ويحق للهيئة إلغاء إجراءات الوعد بالبيع في حال وجود شبهة تواطؤ أو اتفاقات خارجية بين الشركات أو تلاعب في إجراءات المفاضلة، وكذلك في حالة العروض الوحيدة، وفقًا للضوابط الجديدة.

تخصيص الأراضي بالدولار للشركات الأجنبية

ووضعت الهيئة آلية مستقلة لتخصيص الأراضي للشركات الأجنبية بنظام البيع بالعملة الأجنبية من خارج البلاد، من خلال بوابة الاستثمار الأجنبي، مع إتاحة التسجيل والتقدم من خارج مصر فقط.

وتشمل الشركات المؤهلة الشركات الأجنبية المملوكة للأجانب، والشركات الأجنبية المملوكة للمصريين، والشركات المصرية التي يمتلك الأجانب فيها 60% فأكثر، وفقًا للشروط المحددة بالضوابط.

وتلتزم الشركات الأجنبية بإنشاء محفظة إلكترونية للسويفتات، على أن يكون الحد الأدنى للتحويل البنكي الواحد 200 ألف دولار من خارج البلاد، ولا يتم اعتماد السويفت إلا بعد إدراج كود المحفظة الخاص بالشركة.

كما اشترطت الهيئة ألا تتقدم الشركة إلى الفرص الاستثمارية إلا إذا كان لديها رصيد معتمد يغطي مقدم الثمن المطلوب قبل بداية شهر الطرح، مع تقديم مستندات تأسيس الشركة وسابقة الخبرة والملاءة المالية.

وتبلغ المصروفات الإدارية لهذه الآلية 500 دولار غير مستردة لكل فرصة، فيما يشترط أن يقدم المستثمر عرضًا ماليًا لا يقل عن زيادة 10% على السعر المعلن من الهيئة.

تخصيص الأراضي مقابل المستحقات

وأقرت الهيئة إمكانية التخصيص المباشر للشركات والجهات التي لديها مستحقات مالية قابلة للصرف لدى الهيئة أو أجهزة المدن، باستثناء الورش والأنشطة الصناعية والأراضي السكنية الصغيرة.

ويشترط ألا تقل المستحقات القابلة للصرف عن قيمة الأراضي المطلوبة وفق السعر المعلن، مع إمكانية التقدم بحد أقصى لقطعتين لحين إثبات الجدية والوصول إلى نسبة إنجاز لا تقل عن 35%.

وتقوم الهيئة بخصم 50% من القيمة التقديرية للأرض كدفعة مقدمة من مستحقات الشركة، على أن يتم استكمال باقي القيمة وفق السعر النهائي المعتمد من اللجان المختصة.

نظام السداد النقدي والعيني

وتضمنت الآليات الجديدة نظامًا للتخصيص بالسداد النقدي والعيني، مع طرح الفرص الاستثمارية من خلال البوابة خلال الفترة من اليوم الأول وحتى يوم 15 من كل شهر، أو استقبال عروض المطورين العقاريين ودراستها والتفاوض بشأنها.

ويشترط سداد 1% من قيمة الأرض وفق السعر المعلن كجدية حجز، بخلاف مصروفات دراسة الطلب البالغة 20 ألف جنيه غير مستردة، على أن تتم المفاضلة وفق أعلى قيمة حالية لسعر المتر المربع «NPV» وبزيادة لا تقل عن 10% عن السعر المعلن.

شروط خاصة لكبار المطورين والمستثمرين VIP

وحددت الهيئة آلية خاصة لكبار المطورين والمستثمرين، تستهدف الشركات حسنة السمعة التي تتمتع بخبرة وكفاءة في تنفيذ المشروعات، وتمتلك شركات متخصصة ومكملة لنشاطها.

وفي حال تقدم أكثر من شركة على الفرصة نفسها، يتم التفاوض معها للوصول إلى أعلى عائد لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مع سداد 1% من قيمة الأرض ومصروفات دراسة الطلب البالغة 20 ألف جنيه غير مستردة.

وبالنسبة لنظام البيع، يشترط مرور 10 سنوات على تأسيس الشركة أو إحدى الشركات التابعة لها، أو توافر مساهم بالشركة لديه شركة أخرى مر على تأسيسها 10 سنوات، إلى جانب امتلاك أو تطوير نحو نصف المساحة المطلوب تخصيصها، وامتلاك أصول ومشروعات لا تقل قيمتها عن 5 مليارات جنيه.

وتُطبق هذه الآلية على الأراضي التي لا تقل مساحتها عن 20 فدانًا أو التي لا تقل قيمتها عن مليار جنيه، مع خفض الحد الأدنى للقيمة إلى 500 مليون جنيه في عدد من المدن المحددة بالضوابط.

مدد تنفيذ المشروعات

وحددت الهيئة مددًا لتنفيذ المشروعات تختلف بحسب النشاط ومساحة الأرض.

وبالنسبة للأنشطة الخدمية، تبلغ مدة التنفيذ 3 سنوات للمساحات حتى 3 أفدنة، و4 سنوات للمساحات الأكبر من 3 وحتى 10 أفدنة، و5 سنوات للمساحات التي تتجاوز 10 أفدنة.

أما الأنشطة التعليمية، فتتراوح مدد التنفيذ بين 5 سنوات للمساحات حتى 5 أفدنة، و7 سنوات للمساحات الأكبر من 5 وحتى 20 فدانًا، و10 سنوات للمساحات التي تتجاوز 20 فدانًا.

وبالنسبة للأنشطة العمرانية المتكاملة والمختلطة والسكنية دون خدمات، تتراوح مدة التنفيذ من 3 سنوات للمساحات حتى 20 فدانًا، وصولًا إلى 8 سنوات للمساحات التي تتجاوز 450 فدانًا.

كما تقرر إضافة سنة إلى مدد التنفيذ في عدد من المدن الجديدة، على ألا تتجاوز المدة الإجمالية 10 سنوات للأنشطة التعليمية و8 سنوات لباقي الأنشطة.

مقدمات السداد الجديدة

وحددت الضوابط نسب مقدم الثمن وفق قيمة الأرض، حيث تبلغ النسبة 10% للأراضي ذات الأنشطة التعليمية والطبية والنوادي والحضانات، وكذلك الأراضي في عدد من المدن المحددة، إضافة إلى الأراضي التي تتجاوز قيمتها مليار جنيه.

وتبلغ النسبة 15% للأراضي التي تتراوح قيمتها بين 500 مليون ومليار جنيه، بينما تصل إلى 20% للأراضي التي تقل قيمتها عن 500 مليون جنيه، مع مراعاة الاستثناءات الواردة بالضوابط.

وتسدد باقي قيمة الأرض على أقساط ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية، وفقًا لنظام التخصيص ومدة تنفيذ المشروع، مع تحميل الأقساط بالأعباء المالية المقررة وفق القواعد المنظمة.

وأكدت الهيئة أن هذه الضوابط الخاصة بمدد التنفيذ ونظام السداد تسري على قطع الأراضي التي سيتم طرحها اعتبارًا من 1 سبتمبر 2026.

التزامات الشركات بعد التخصيص

وألزمت الهيئة الشركات باستلام قطعة الأرض خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس الإدارة على التخصيص، وتقديم مستندات التعاقد واستخراج العقد خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ الاستلام.

كما يتعين تقديم مستندات التراخيص خلال 3 أشهر، بينما تلتزم المشروعات التي تحتاج إلى قرار وزاري بتقديم المستندات واستصدار القرار خلال 6 أشهر من تاريخ الاستلام.

وبالنسبة للشركات الأجنبية، يتعين تقديم مستندات تأسيس شركة مصرية تخضع للقوانين واللوائح المصرية خلال مدة لا تتجاوز 60 يومًا من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس إدارة الهيئة على التخصيص.

كما حظرت الهيئة تخصيص أكثر من قطعة أرض للشركات الحديثة التي لم يمر على تأسيسها 3 سنوات، وأكثر من 3 قطع للشركات القائمة، إلا بعد إثبات الجدية والوصول إلى نسبة إنجاز لا تقل عن 35%.

وأكد قرار مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الموافقة على تعديل الآليات والضوابط، مع الالتزام بها في جميع التخصيصات الصادرة للشركات بدءًا من تاريخ القرار، وإلغاء كل ما يخالفها، ما لم يتضمن قرار التخصيص ضوابط خاصة.